30万新居那里找? PR1MA 11 项产业可参考 Affordable PR1MA Home for Everyone?
巴生谷地区的屋价的飙高趋势，越来越让人”高不可攀”!要拥有一间30万令吉以下的新产业，更是难上加难。
首相拿督斯里纳吉近期捎来一个振奋人心的消息，宣布在巴生谷流域、万绕以及芙蓉一带，推动“一个马来西亚房屋计划”（Projek Perumahan 1 Malaysia, PR1MA），协助居住在城市地区的中等收入家庭，购买到负担能力范围内的房屋，实现“居者有其屋”的梦想。
这是继政府在今年三月推出“我的首个家园计划”（My First Home Scheme）后的另一项人民房屋计划。
纳吉在PR1MA计划的推介礼上表示，今年三月推出的“我的首个家园计划”，主要是协助那些收入不超过3000令吉，年龄35岁以下的年轻人，购买到价格介于10万至22万令吉的低价房屋。
不过，政府同时也体恤那些收入低于6000令吉的城市中等收入家庭所面对的困境。这些家庭既无法负担城市地区昂贵的房价，同时也不符合资格购买低价房产，而陷入两难的局面。因此，PR1MA计划是特别针对首次购买房产的中等收入家庭而推出的房屋计划。
房价不超过30万令吉
在PR1MA计划下，政府按照不同地点、面积，以及基本设施，将每一单位的售价限定在15万令吉至30万令吉之间，确保房价处于中等收入家庭可负担的范围内。每个单位拥有三间卧室和两间浴室的标准规格，面积从800至1400平方尺不等。
为了协助首次购屋者解决贷款融资的问题，政府通过指定金融机构提供高达105%的贷款融资便利，偿还期达30年，减轻购屋者的财务负担压力。5%额外贷款将用来承担房屋保险与买卖合约的律师费。此外，政府也豁免购屋者的印花税。
与此同时，购屋者还可以动用公积金储蓄来摊还一部分房屋贷款，或者用来向指定金融机构申请更高的贷款额。
地点适中交通便利
最重要的是，PR1MA房屋计划主要分布在巴生谷流域、万绕，以及芙蓉的20个策略性地点，除了地点适中，而且交通便利。
纳吉表示，这20个策略性地点的房屋计划，将从2011年一直到2018年之间陆续推出，一共兴建4万2078间房屋。其中13项房屋计划或1万3155间房屋，将会在2011年至2015年之间动工。
这些房屋计划非常靠近主要公共交通系统，如轻快铁（LRT）和捷运系统（MRT），可以帮助人们减少交通开销，并提高他们的可支配收入。
比方说，衔接捷运系统路线的吉隆坡新街场（Sungai Besi）将会兴建1万间房屋。其他策略性地点包括蕉赖敦拉萨镇、梳邦再也Putra Height、双溪毛糯Kota Elmina、莎亞南、Ara Damansara、万绕Lagong Mas、芙蓉中环（Seremban Central）等。
优质发展商负责兴建
值得注意的是，这20项房屋计划都是由拥有良好口碑的优质产业发展商负责兴建，包括实达建筑（SP Setia）、森那美产业（Sime Darby Property）布城控股（Putrajaya Holdings）、马资源（MRCB）、贸易风（Tradewinds）等。这将确保相关房屋计划拥有一定的品质信心保证。
无论如何，为了避免这20个策略地点的房屋计划，变成产业投机活动的温床，政府规定购屋者在10年内不能脱售房屋，而且只能供自己居住，不可以出租。
纳吉在推介礼当天率先宣布首个PR1MA下的房屋计划——布城11区（Presint 11）。这项由布城控股负责发展的房屋计划占地7.6英亩，一共有560个单位，预计在今年第三季正式动工。
此外，由实达建筑和贸易风在蕉赖敦拉萨镇联合发展的产业计划，也将在今年第四季启动。这项防务计划占地10英亩，拥有1320个单位。另外六项房屋计划则将在2012年开始兴建。
图表1：一个马来西亚房屋计划（PR1MA）概况表
| 房屋计划 | 在巴生谷与芙蓉一带鉴定20个策略地点，兴建42,078栋房屋。13项计划将从2011至2015年之间启动 |
| 发展商包括 Putrajaya Holdings、SP Setia、Tradewinds、Cyberview、Sime Darby Property、MRCB 以及 1MDB | |
| 特点 | 每单位的售价介于15万令吉至30万令吉之间 |
| 每单位面积介于800至1400平方尺，三间睡房与两间浴室 | |
| 申请资格 | 家庭收入不超过6000令吉的大马公民，公开给所有人申请，不管是在政府、私人界或自雇人士 |
| 必须是首次购买房屋的人 | |
| 限制 | 不允许在10年内脱售房屋，以避免投机活动 |
| 只允许自己居住，不能出租 | |
| 融资 | 特定金融机构提供105%的贷款融资，包括5%的保险和法律费。豁免印花税。 |
| 贷款期限达30年。可从公积金户口提款摊还贷款 |
图表2：一个马来西亚房屋计划（PR1MA）下的20个产业地点
| 地点 | 土地面积(英亩) | 兴建单位数量 | 发展商 | 动工时间 |
| 布城11区（Presint 11,Putrajaya） | 7.6 | 560 | 布城控股（Putrajaya Holdings） | 2011年第3季 |
| 蕉赖敦拉萨镇（Bandar Tun Razak, Cheras） | 10 | 1320 | 实达建筑（SP Setia）与贸易风（Tradewinds） | 2011年第4季 |
| 赛城（Cyberjaya） | 14.8 | 794 | Cyberview | 2012年第1季 |
| 芙蓉Ainsdale镇（Bandar Ainsdale, Seremban） | 550 | 2200 | 森那美产业（Sime Darby Property） | 2012年第1季 |
| 梳邦再也Putra Height（Putra Height, Subang Jaya） | 7.4 | 260 | 森那美产业（Sime Darby Property） | 2012年第1季 |
| 芙蓉中环（ Seremban Central） | 37.4 | 3000 | 马资源（MRCB） | 2012年第2季 |
| 布城11-2区（Presint 11-2,Putrajaya） | 3.0 | 255 | 布城控股（Putrajaya Holdings） | 2012年第2季 |
| 布城5区（Presint 5,Putrajaya） | 11.8 | 1062 | 布城控股（Putrajaya Holdings） | 2012年第2季 |
| 布城17-1区（Presint 17-1,Putrajaya） | 4.1 | 739 | 布城控股（Putrajaya Holdings） | 2013年第4季 |
| 布城17-2区（Presint 17-2,Putrajaya） | 8.2 | 368 | 布城控股（Putrajaya Holdings） | 2013年第4季 |
| 布城19-1区（Presint 19-1,Putrajaya） | 10.8 | 970 | 布城控股（Putrajaya Holdings） | 2015年第4季 |
| 布城19-2区（Presint 19-2,Putrajaya） | 11.9 | 1067 | 布城控股（Putrajaya Holdings） | 2015年第4季 |
| Ara Damansara | 4.9 | 560 | 森那美产业（Sime Darby Property） | 2015年第2季 |
| 巴生武吉拉惹（Bukit Raja, Klang） | 102.9 | 2090 | 森那美产业（Sime Darby Property） | 2016年第2季 |
| 莎亞南Elmina East（Elmina East,Shah Alam） | 31.2 | 420 | 森那美产业（Sime Darby Property） | 2016年第3季 |
| 布城19-3区（Presint 19-3,Putrajaya） | 9.1 | 823 | 布城控股（Putrajaya Holdings） | 2016年第4季 |
| 莎亞南Elmina West（Elmina West, Shah Alam） | - | 6300 | 森那美产业（Sime Darby Property） | 2017年第3季 |
| 双溪毛糯KotaElmina（KotaElmina,SungaiBuloh） | - | 3990 | 森那美产业（Sime Darby Property） | 2017年第3季 |
| 万绕Lagong Mas（Lagong Mas,Rawang） | - | 5300 | 森那美产业（Sime Darby Property） | 2018年第3季 |
| 吉隆坡新街场（Sungai Besi, KL） | - | 10000 | 1MDB | 计划中 |
| 总数 | 825.1 | 42078 | ||
购屋者仍需谨慎规划
虽然政府通过PR1MA房屋计划，提供高达105%的房贷和30年的偿还期，以及豁免印花税，协助中等收入家庭解决房屋头期、律师费、印花税、保险费等财务问题，跨过购买房产的首个门槛。不过，真正的关键在于未来30年的贷款偿还能力，因此，购屋者参与这项房屋计划前，还是必须采取谨慎的财务规划，选择最适合自己的房屋。
根据《精明理财》的粗略统计，以15万令吉至30万令吉的房产价格、105%的贷款和30年偿还期，以及BLR-2.2%的房屋贷款配套来计算，每月房屋贷款的分期付款介于789令吉至1577令吉之间。
对于月入5000至6000令吉的中等收入家庭来说，要应付30万令吉或以下的房贷负担，可以说是绰绰有余。
比方说，按一家四口的家庭来计算，扣除大约3500令吉的日常固定开销后（包括1000令吉汽车贷款、燃油与保养开销、1500令吉日常开支、600令吉保险费、400令吉孩子教育费），手头上大约有1500至2500令吉的余额，足以应付789令吉至1577令吉之间的房屋贷款。
不过，对于收入介于3000令吉至5000令吉之间的中等收入家庭来说，在扣除日常固定开支后，可能最多只能选择20万令吉以下的房屋。
不同贷款配套落差大
除此之外，购屋者也必须了解到，在不同房贷配套下，购屋者最终偿还的贷款总额，可以出现很大的落差。
《精明理财》按照不同房贷配套所作出的统计结果显示，情况1（105%贷款，30年偿还期），每月分期付款介于789至1577令吉。情况2（贷款100%，30年偿还期），如果购屋者自行承担律师费和房屋保险，每月分期付款则介于751至1502令吉。两者之间的贷款偿还总额差异，大约在1万3680令吉至2万7000令吉之间。（参考图表3）
在情况3下，如果购屋者支付10%头期（1万5000至3万令吉），向银行贷款剩余的90%（30年偿还期），那么，每月分期付款将介于676至1352令吉。比较105%的房贷配套，购屋者可以从中省下4万零680至8万1000令吉之间的贷款开销。
图表3：贷款每月分期付款估算表
| 情况1(贷款105%，30年) | 情况2(贷款100%，30年) | 情况3（贷款90%，30年） | |||||
| 产业价格(RM) | 150,000 | 300,000 | 150,000 | 300,000 | 150,000 | 300,000 | |
| 贷款额(RM) | 157,500 | 315,000 | 150,000 | 300,000 | 135,000 | 270,000 | |
| 借贷利率（BLR-2.2%） | 4.4% | 4.4% | 4.4% | 4.4% | 4.4% | 4.4% | |
| 偿还期限 | 360个月 | 360个月 | 360个月 | 360个月 | 360个月 | 360个月 | |
| 每月分期付款（RM） | 789 | 1577 | 751 | 1502 | 676 | 1352 | |
| 情况4(贷款105%,25年) | 情况5(贷款100%，25年) | 情况6（贷款90%，25年） | |||||
| 产业价格(RM) | 150,000 | 300,000 | 150,000 | 300,000 | 150,000 | 300,000 | |
| 贷款额(RM) | 157,500 | 315,000 | 150,000 | 300,000 | 135,000 | 270,000 | |
| 借贷利率（BLR-2.2%） | 4.4% | 4.4% | 4.4% | 4.4% | 4.4% | 4.4% | |
| 偿还期限 | 300个月 | 300个月 | 300个月 | 300个月 | 300个月 | 300个月 | |
| 每月分期付款（RM） | 867 | 1733 | 825 | 1651 | 743 | 1485 | |
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配合这期封面专题，《精明理财》特别专访两名本地著名财务规划师，从理财规划的角度，与读者分享如何做好所需的准备工作，以便能够从这项PR1MA房屋计划中真正受益。
前大马财务规划理事会主席兼Premier Financial Adviser私人有限公司首席执行员纪华顺在接受《精明理财》访问时指出，由于政府对PR1MA房屋计划设下特定限制，因此，不能用一般的房地产投资角度，去看待和评估这项房屋计划。
“除了提供105%的房贷融资，政府也同时限制购屋者10年内不能脱售房屋，并且不允许出租房屋，只能供自己居住，导致这项房屋计划受制于有限的条件。”
他表示，一般房地产投资而言，购买产业的关键在于投资回酬，包括产业升值与租金回酬。产业升值速度有多快，以及租金回酬有多高，取决于市场需求。需求越高，房产价格就越高，租金就越理想。
基于PR1MA房屋计划的购屋者不能在10年内脱售房屋，直接限制房产价值的涨幅。同样地，购屋者不能够光明正大出租房屋，导致无法获得理想的租金回酬。
以投资心态作抉择
无论如何，他认为这是一个千载难逢的机会，毕竟已现在的市场状况来看，要在吉隆坡购买到30万令吉以下的房产，尤其是坐落在热门地点的产业，几乎是不可能的事。
因此，他建议那些有兴趣参与PR1MA房屋计划的购屋者，在购买房屋时应该抱着投资心态，来选择房屋的类型和地点，才能作出更务实和客观的决策。
“买房子不像买衣服那样简单。在吉隆坡，超过50万令吉的房屋已经是很普通的事。政府如今在热门地点推出30万令吉以下的房屋计划，是一个千载难逢的机会。一旦捷运系统和来往马新的子弹火车正式启动后，根本就不可能买到30万令吉以下的房产了。”
从理财投资规划的角度来看，他认为购屋者应该把购买房屋，视为对抗通货膨胀的有效工具。如果购屋者把购买房屋当作投资，就能够作出一个更客观的判断和抉择。只要选择正确，长期而言，庞大的房产升值与租金回酬潜能，足以对抗通膨压力，而购屋者也无须担心利率的走势。
选择适合自己的地点
因此，他建议购屋者尽量选择那些热门、交通四通八达的产业地点，因为这对未来的房屋升值空间与租金回酬有很大的影响。他举例说，吉隆坡新街场（Sungai Besi）的1万间房屋计划，是一个很不错的选择，因为捷运系统路线将会贯穿这个地区。
尽管如此，由于参与PR1MA房屋计划的购屋者，是以自己居住作为出发点，因此，他认为选择一个适合自己家庭居住的地点，是一个非常重要的考量因素。
“当你在选择自己居住的房屋时，相关房产地点必须适合你的需要。比方说，相关房产地点是否配合你的工作地点、孩子上学是否方便、是否方便携带父母亲就医，交通是否便利等。”
衡量本身负担能力
其次，虽然PR1MA房屋计划是由实达建筑、森那美产业等优质产业发展商负责兴建，房屋品质大致上有一定的保证，不过，购屋者也必须留意相关房屋计划所提供的设施，如游泳池、健身房等。同样30万令吉的公寓单位，是否具备基本设施将会有很大的差别。
最后，不同地点的产业计划，价格也不尽相同。购屋者在考量地点之余，还是必须以本身的负担能力为出发点。虽然政府提供高达105%的贷款融资便利，不过，购屋者还是必须衡量本身是否具备偿还能力。
他指出，一个月入5000令吉以上的家庭而言，绝对有能力负担一个30万令吉的房屋贷款，不过，对于收入只有4000令吉或更低的家庭来说，可能无法负担30万令吉的房贷，因此，更应该考量本身的负担能力。
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宏愿理财机构（Great Vision）执行董事拿督蔡兆源在接受《精明理财》访问时表示，政府是以一个好的出发点来推动PR1MA房屋计划，旨在协助城市中等收入家庭实现“居者有其屋”的梦想。
此外，这项房屋计划所提供的各种优惠措施，包括无需头期、105%贷款融资、豁免印花税等，也增加了这项人民房屋计划的吸引力。
但是，从负担能力（Affordability）的角度来看，PR1MA房屋计划并非人人可负担的房屋计划。粗略计算，接近15万令吉的房屋，比较贴近城市中等收入家庭可负担范围；相反地，靠近30万令吉的房屋，则是大多数家庭无法负担的水平。
“新经济模式指出，我国有80%的家庭收入低于3000令吉，40%的家庭收入不超过1500令吉。我相信，那些收入3000令吉的主要是居住在城市的家庭。按此收入计算，这些家庭只能承担15万令吉的房屋。因此，即使政府推出PR1MA计划，也不见得人人可负担房屋。”
30万令吉房子非人人可负担
他本身的计算显示，以4%贷款利息计算，只有每月净收入达5000至6000令吉的家庭，有能力承担30万令吉的房子（每月分期付款大约占净收入的25%至30%）；至于3000至4000令吉净收入的家庭，则没有足够的负担能力购买30万令吉的房屋（占净收入高达38%至50%比重）。如果利息提高至5%，基本上只有净收入6000令吉的家庭负担得起30万令吉的房子。（参考图表4）
他表示，虽然“居者有其屋”是每个人的梦想，但是，从理财规划的角度来看，人们在购买房屋前，应该先考虑本身是否具备足够的承担能力。如果没有购屋的财务能力，其实不妨挪后购屋计划，优先考虑租房子，等到经济能力允许后才购买，而不是硬着头皮购买房屋。
他指出，如果在财务能力不及的情况下，坚持购买房屋，最终可能被迫牺牲很多东西，包括每日辛苦工作，通过超时加班或兼职来应付房贷。
“一些人为了购买大房子，每日非常辛苦的工作，甚至超时加班或兼职工作。最后，这栋大房子反而是给女佣享受，而不是自己。”
考量限制措施和连接性问题
对于有意参与PR1MA房屋计划的人，蔡兆源提醒购屋者必须注意几个重要事项。首先，PR1MA房屋计划具有一定限制，包括10年内不能脱售房屋，而且也不能出租。
那些踏入社会不久的年轻人，随着收入逐年增加，可能在未来几年想要换更大的房子。届时，这些人可能因为无法脱售房屋，又没有能力负担两栋房子的贷款，而被迫把更换房子的计划挪后10年。
其次，购屋者必须考虑连接性（Connectivity）的问题，即相关房屋计划是否连接公共交通系统，如捷运系统（MRT）。如果没有衔接公共交通系统，购屋者必须使用私人交通工具，这可能加重生活负担。
“如果可以找到一个好地点，拥有很好的连接性，那么，购屋者可以有更多选择，如乘搭公共交通工具。相反地，如果相关房屋地点的连接性欠佳，那么，夫妻两人可能需要购买两部车子代步，这无疑将加重生活负担。因此，在选购房屋地点时，购屋者应该把长期交通成本纳入计算，才能知道购买这栋房屋是否划算。”
考虑其他财务规划事项
最后，购屋者在决定购买房屋前，应该事先考量和规划其他事项，如孩子教育费、退休基金、医药保健基金等，确保自己能够有效地分配手中资源。
他指出，如果购屋者为了购买30万令吉的房屋，而影响到其他财务规划项目，比如说孩子必须依靠贷款来升学，或减少医药保健储备金，以至于无法在理财规划上取得一个平衡点。不过，他强调没有所谓的对或错，每个人的理财观取决于个人财务规划的优先秩序。
无论如何，他建议PR1MA计划下的购屋者必须量力而为，按照本身的财务能力选购房屋，而所谓的财务能力来自于赚钱能力。
缩短贷款摊还期
尽管PR1MA计划提供高达105%贷款和30年摊还期，不过，他建议购屋者在经济能力许可下，尽量不要用30年来偿还，而是缩短至20年摊还期。
“如果你选择30年的摊还期，假设退休年龄是55岁，那么，你必须在25岁前购买房屋，才能在退休前还清房贷。否则，就会像日本一样，买房子成了两代人的事。”
他指出，除非能够维持良好的财务纪律与妥善的财务规划，同时兼顾各方面的财务需要，否则，按照时下大多数年轻人的理财方式，最好不要选择30年摊还期。
大部分年轻人在开始工作时，把大部分钱都用在供车和供房子，30岁之后开始筹划孩子的开销，到了40多到50岁才真正开始规划退休生活。
他认为，在这样的理财规划模式下，选择20年的摊还期，可以让购屋者在还清房贷后，还有至少10年时间来规划其他事项，如退休计划等。
图表4：不同收入阶层的财务负担能力
| 4%利息 | 5%利息 | 6%利息 | 4%利息 | 5%利息 | 6%利息 | ||
| 房屋价格(RM) | 150,000 | 150,000 | 150,000 | 300,000 | 300,000 | 300,000 | |
| 105%贷款（RM） | 157,500 | 157,500 | 157,500 | 315,000 | 315,000 | 315,000 | |
| 偿还期（月） | 360 | 360 | 360 | 360 | 360 | 360 | |
| 分期付款（RM） | 751.93 | 845.50 | 944.30 | 1,503.86 | 1,690.99 | 1,888.59 | |
| 每月分期付款占净收入比重（%） | |||||||
| RM2,000 | 38% | 42% | 47% | 75% | 85% | 94% | |
| RM3,000 | 25% | 28% | 31% | 50% | 56% | 63% | |
| RM4,000 | 19% | 21% | 24% | 38% | 42% | 47% | |
| RM5,000 | 15% | 17% | 19% | 30% | 34% | 38% | |
| Rm6,000 | 13% | 14% | 16% | 25% | 28% | 31% | |
- 超出负担能力范围 资料来源：宏愿理财
